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Ville Venete. L’analisi multicriteri nel processo decisionale per la stima

Ville Venete. L’analisi multicriteri nel processo decisionale per la stima

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L’articolo analizza il comportamento dei valutatori di immobili storici, in modo particolare di Ville Venete, per comprendere quali caratteristiche dovrebbero essere considerate in fase di stima e come queste incidono nella formazione del valore del bene.
A tale scopo si utilizza un metodo di analisi multi-criterio, nello specifico si adotta un approccio gerarchico, Analytic Hierarchy Process (AHP), procedura fondata sull’ipotesi che il valore unitario di stima possa essere espresso in funzione delle singole caratteristiche che connotano il bene oggetto di studio, suddivise in criteri e sotto-criteri, come verrà meglio descritto in seguito.

LA CLASSIFICAZIONE DELLE TECNICHE MULTI-CRITERIO
L’analisi multicriteriale (MCDA) è un approccio multidisciplinare che si propone di analizzare un problema secondo diversi punti di vista, quali, ad esempio, quello economico, sociale, estetico, storico, amministrativo.
L’espressione metodi di analisi multi-criterio indica l’insieme delle tecniche valutative che considerano diversi criteri simultaneamente. Tali metodi hanno subito una rapida diffusione grazie ad una serie di fattori che ne favoriscono l’utilizzo, quali l’impossibilità di includere effetti intangibili nelle tecniche mono-criterio, la natura dei problemi di pianificazione e valutazione che richiedono un’analisi che consideri numerose variabili, la necessità di non disporre di un’unica soluzione, ma di più possibilità.
L’analisi multicriteriale, perciò, è strutturata per supportare il decisore, identificare i settori con maggiori o minori opportunità, evidenziare le priorità e le differenze fra le opzioni e definire la migliore allocazione delle risorse per raggiungere l’obiettivo iniziale. Può essere utile per individuare dei valori, formulare degli obiettivi, identificare delle alternative, valutare gli impatti e costruire un modello di valutazione (Berni, Oppio, 2015).
A seconda dei contenuti e dello scopo ultimo della valutazione, sono possibili diverse classificazioni. Nijkamp e Voogd (1989) hanno proposto come criterio discriminante il numero di alternative oggetto della valutazione stessa. Una prima distinzione riguarda il numero di elementi che deve essere trattato: finito o infinito. In merito al primo caso, si usa l’espressione metodi multi-attributo (MADM) discreti, mentre, nel secondo, metodi multi-obiettivo (MODM) continui.
Un’ulteriore classificazione, fra i metodi multi-attributo, può essere effettuata in merito alla procedura adottata per rivelare la preferenza del decisore.
I metodi definiti out ranking usano una procedura basata sulla costruzione di relazioni binarie di concordanza o discordanza tra coppie di elementi: sono utilizzati per combinare i rapporti di preferenza, più che i punteggi delle alternative. Tali metodi sono anche detti ad eliminazione progressiva, poiché attraverso la definizione di un insieme di regole, eliminano progressivamente le alternative peggiori, che non soddisfano alcuni requisiti essenziali per raggiungere la soluzione migliore.
Una seconda categoria di metodi fa riferimento alla teoria dell’utilità multi-attributo, fondata sul principio della disaggregazione delle preferenze. Vengono, infatti, valutate le prestazioni di ciascuna alternativa in termini di utilità, identificati i pesi che rappresentano le priorità del decisore per ciascun criterio e, infine, classificate le varie alternative. All’interno di questo stesso gruppo sono presenti anche i processi, fra cui l’AHP, che richiedono solo giudizi qualitativi sulla differenza di valore tra coppie di elementi. Proprio in merito a quest’ultimo aspetto, in riferimento all’oggetto della ricerca, si ritiene opportuno approfondire ed applicare lo strumento dell’AHP.

[L’articolo, a firma di Valeria Farinelli e Laura Gabrielli, è pubblicato su rec133_maggio2016]

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Villa Veneta privata ad Albignasego (PD)

Immagini, in ordine dall’alto

Villa Pojana, villa palladiana a Pojana Maggiore ( VI)

Villa veneta privata a Albignasego ( PD)

cover a lato grande_dettaglio facciata di Villa Pojana

 

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